تقييم العقارات


ما هى قيمة الممتلكات، ولماذا؟ يقدم هذا المبحث مبادئ التقييم التي تحدد القيمة السوقية ؟ أساسيات
علم التقييم، وأهمية الاتجاهات الاقتصادية والسياسية التي تؤثر على التقييم. وأخيرا، سوف نشرح كيف أن التقييم يحتاج الى عرضه على مستويين

أولا: المبادئ الأساسية

للتقييم يلزم أن تكون متقنة.
ثانيا: نحن بحاجة لتقييم كيف يمكن لمستثمر أن يدخل في الواقع السوق بأسئلة التقييم في العقل.
تحليل السوق هو عملية رصد معقولة. حيث يكون على علم بالعوامل التي تؤثر على القيمة السوقية، فإنه يصبح من الممكن بدقة تحديد كيفية تطبيق هذه المبادئ على عقار محدد؛ مجموعة من العقارات أو على عقارات تقاسم سمات مشابهة (الموقع والحجم والعمر، وتقسيم المناطق، قدم مربع ، أو حي، على سبيل المثال).
ويتميز التقييم من خلال سمات العقارات والأسواق، وايضا تستند توضيحات القيمة بناء على أولويات المستثمر أو المالك، بما في ذلك التدفق النقدي منافع او قيود ضريبة الدخل التاجيرى المحتملة وتصورات حول مستقبل النمو في القيمة السوقية. لا يوجد معيار من معايير التقييم حصري، بل هم جزء من تحليل أوسع بشكل عام لقيمة العقار. كما هو الحال في جميع الأسواق، القيمة في حد ذاته تتألف جزئيا من ما هو العقار المستحق اليوم وجزئيا ما نعتقد أنه سوف يكون من المفيد في المستقبل. احدى التعريفات تعبر عن مجموعة واسعة من المعاني، لكن يلخص معنى القيمة بلطف:
مصطلح "قيمة" غالبا ما يستخدم بشكل غير دقيق من فبل ممارسين غير مؤهلين.
وهي كلمة مجردة مع العديد من المعاني ... في بيئة اقتصادية معنى القيمة السوقية لديه تعريف محدد: القيمة الحالية للمنافع المستقبلية التى تتحقق من الملكية.
مبادئ النمو العقاري
نبدأ مر ملخص للمبادئ الرئيسية التي تحكم التقييم.
وهناك 10 مفاهيم أساسية في هذه المجموعة :
1- التقدم (progression) هذا المبدأ يتعلق باحدى الطرق فيها قيم السوق ترتفع.
ويعبر في بيان، حيث التقدم يخبرنا، "إن قيمة العقار قد تزيد نتيجة إلى وجود عقارات مماثلة في نفس المواقع، التي تحتوي على قدر أكبر من الجودة .
"الفكرة ان المد العالي يرفع جميع السفن الموجودة هنا.
في الواقع، يعبر أيضا عن التقدم من جانب تعظيم الربح في القطاع العقاري عن طريق شراء اسواء منزل على دعامة جيدة.
2- الانحدار: (Regression)
القاعدة العكسية يمكن ان تعمل ايضا. المد والجزر الذى يقع يمكن ان يخفض جميع السفن، أو كما يكشف مبدأ الانحدار عن "إن قيمة العقار قد ينخفض بسبب وجود عقارات مماثلة في نفس المواقع،  التي تحتوي على أقل جودة "، بالتالى المنزل الاستثنائي قد لا يقدر كما هو متوقع بالرغم من ان المنازل الأخرى (حتى على دعامة للبيع) قديمة، عفا عليها الزمن، أو سوء صيانتها. هذا المفهوم يرتبط ارتباطا وثيقا بالمبدأ الثالث في التقييم العقاري حيث المطابقة.
3- المطابقة (Conformity) هذا المفهوم هو : "العقار الأكثر احتمالا أن يقدر في القيمة مع عقارات مماثلة أخرى في الحي نفسه ".
حتى إذا كان استثمر ينفق الكثير من المال لترقية منزل.
على سبيل المثال : المطابقة قد تحد من التقدير بغض النظر عن كيف يتم تنفيذ هذا العمل. وهذا يتعلق بمواد البناء، عمر العقارات، عدد الغرف، النمط.
إذا كان الحي يتكون من ‌ 2000 قدم مربعة، يضم ثلاث غرف نوم، ٢ حمام وعمر المنازل‌ 10 سنوات، وتحسين العقار السابق حيث يكون نموذجياً قد لا يكون مربحا. تحويل منزل وذلك بإضافة 500 قدم مربع وتغيير التصميم الداخلي إلى أربع غرف نوم وثلاثة حمامات يمكن أن تكون الأموال التي تنفق على نحو ردي، على أساس مبدأ المطابقة.
4- الاستبدال: (Substitution) في العقارات المقارنة تحكم الطريقة حيث اتجاهات التقييم أصبحت راسخة. وبالتالي، التقدم والتراجع والمطابقة هى المفاهيم الأولية. وهناك تباين حول هذا الموضوع هو الإحلال. هذا المبدأ هو "أعظم قيمة سوقية محتملة للعقار تكون محدودة (مقيدة) بالقيمة السوقية للعقارات الأخرى المشابهة".
وبالتالي ، فإنه لن يكون من الواقعي أن نقدر القيمة السوقية من فراغ دون النظر الى القيمة السوقية للعقارات المماثلة التى تقع في مناطق مشابهة، لا يمكننا أن نحلل بدقة القيمة السوقية لأي عقارات،  ويلاحظ بسهولة هذه النظرية عند اثنين من العقارات المماثلة للبيع فان واحدة ذات الاسعار المنخفضة تميل الى البيع اولا ونتيجة لذلك فان القيمة السوقية للعقارات المتبقية قد خفضت.
5- التغيير (Change) هذا المبدأ يقول لنا : "لا شرط لا يزال هو نفسه إلى أجل غير مسمى التغيير هو جزء من الدورة الاقتصادية. "القيم العقارية تتأثر بالتغير في عدة طرق وتشمل هذه الاقتصاد المحلي والاتجاهات الديمغرافية والعمر المادى(الطبيعى) وحالة العقار والعقارات المحيطة بها، وطابع الحي أو المدينة، والأحداث الطبيعية مثل الكوارث (الأعاصير والزلازل، على سبيل المثال)
6- المتوقع: (Anticipation) مستثمري العقارات على غرار هؤلاء الموجودين في جميع الأسواق يقدروا باستمرار القيمة المستقبلية للعقارات يمكن القول ان مبدأ التوقع على النحو التالى: "القيمة السوقية غالبا ما تتأثر بالتوقعات حول الأحداث في المستقبل. "على سبيل المثال، إذا كان المستثمر يعتقد أن منطقة معينة من المرجح أن تشهد نموا في السنوات المقبلة، هذا يعني أن قيمة العقارات سترتفع. التوقع الى حد بعيد في الواقع يزيد من الطلب، نتيجة لذلك ارتفاع التقييم. السبب والنتيجة يمكن أن تكون أكثر إلحاحا من الوقت الذي يستغرقه السبب لكى يحدث. فى حال إعادة التقسيم المقترح في الأعمال والعقارات فى المنطقة المتضررة يمكن ان يجرب ارتفاع أو هبوط قيمة العقار تحسبا للتغيير.
7- المساهمة (Contribution) يعترف هذا المبدأ بوجود قيود على النمو في القيمة السوقية، ولا سيما في حالة التحسينات. القيمة السوقية الإضافية واحدة يمكن أن نتوقع من تحسن عقار لا يساوي تكلفة، ولكن لمساهمة تلك التغييرات لجعل القيمة السوقية الفعلية. وبالتالى في سوق الطلب المنخفض التحسن فقط قد يضيف 2000 $ إلى القيمة السوقية على الرغم من ان التكلفة الفعلية كانت 5000 دولار. في حالة الاصلاحات التجميلية للعقارات في الأسواق الساخنة يأتي بنتائج عكسية يمكن ان ترى ايضا. المساهمة يخبرنا، "التحسينات تضاف الى القيمة السوقية كعامل من عوامل العرض والطلب الحالي، وليس بالضرورة على أساس التكلفة الفعلية.
"مبدأ الإسهام الذي يمكن ان يحدد يتم التحكم أيضا على حد سواء من خلال زيادة العائدات وتناقص العائدات. وبعبارة أخرى، إدخال تحسينات على العقارات يؤدي الى النمو في القيمة السوقية إلى حد ما (زيادة العائدات) ولكن عندما تتجاوز التحسينات هذا المستوى العائد على الاستثمار يبدأ في الانخفاض (تناقص الغلة).
8- مساحة قطعة الارض او قطع اراض: (Plottage) يلاحظ أن هذا المبدأ الاتساق في ملكية الأراضي وتقسيم المناطق أو الاستخدام يميل إلى تحقيق أقصى قدر من القيمة. المبدأ ينص على أن "قيم الأرض تميل إلى الزيادة عند دمج الكثير المجاور لها اى دمجها في ملكية واحدة وتطرح لتقسيم واحد أو استخدامها".
يلاحظ هذه الظاهرة عندما وقعت سلسلة من حصص صغيرة نسييا لا تزال غير متطورة ويتم شراؤها في نهاية المطاف من قبل شخص واحد أو شركة وطورت في وقت لاحق. كل فرد لن يكون قادراً على تنظيم مثل هذا التطور بينما يشارك العديد من الملاك.
9- أعلى وأفضل اسثخدام: (Hightest and best use) يرتبط ارتباطا وثيقا بمساحة من قطع اراضى (Plottage) المبدأ هو ان "يتم تكبير(تعظيم) التثمين العقاري عندما يتم استغلال الأراضي بأفضل طريقة ممكنة". وهكذا، ينبغي استخدام الأراضي الزراعية الغنية لكى تنمو المحاصيل والأراضي الواقعة على مرمى البصر من الطريق السريع بين الولايات وأفضل الطرق المستخدمة لتحديد المناطق التجارية. الملاحظات نفسها تنطبق على جميع أشكال التقسيم والاستعمال. التثمين العقاري يكون غير عادي في بعض الأحيان حيث إن 10 قطع فى فدان واحد تستحق أكثر من قطعة قدرها 10 فى فدان. المحلل يحتاج لمقارنة حجم الأرض باستخدام الأراضي المقترحة ويكون مستعداً لضبط التقييم على أساس الفرق في الموقع عن هذه الفكرة.
وهذا يعني النظر إلى أكثر بكثير من مجرد تقسيم المناطق وصفاتها الواضحة.
تقسيم المناطق ليس سوى جانب واحد، وقد لاحظ أحد الخبراء: كم مرة شهدنا البيانات في التقارير التي تفيد بأن أعلى وأفضل استخدام للعقار تكون مقسمة (مخصصة)؟
استخدام أعلى وأفضل، بحكم تعريفها، يشمل الفوائد القانونية والمادية والاقتصادية للملكية، بالإضافة إلى الالتزامات الاجتماعية على المجتمع ككل.
10- المنافسة (Competition): مبدأ آخر أساس التقييم يرتبط ارتباطا مباشرا بمفهوم أوسع للعرض والطلب. مبدأ المنافسة ينص "الفرص الاستثمارية المربحة تقود الى النافسة.
"وهذا يؤثر على تقييم جميع الممتلكات.
الفكرة الجيدة ستكون تقليداً أو تكراراً. وهكذا، ما دام الطلب لم يطرأ عليه تغيير، وظهور العقارات المنافسة سوف تميل إلى إضعاف القيمة السوقية لجميع العقارات المماثلة.

مقاييس التقييم:

(Measurements of Valuation)
مبادئ التقييم هي العوامل التوجيهية في تحليل السوق انها تحدد كيف ولماذا القيمة ترتفع أو تهبط. أنها أساسية. ومع ذلك، قد تكون قيمة الاستثمار في العقارات على أساس احد المقاييس المختلفة العديدة بالاضافة الى السعر.
أربعة مقاييس محددة للثقييم تستحق المناقشة وهذه هي:
1- الربحية (Profitability) الزيادة في القيمة السوقية بطبيعة الحال طريقة أكثر وضوحا لقياس قيمة العقار. في شكله الأساسي قيمة العقار "السعر الذي عنده المشترون والبائعون يتوصلون الى اجتماع العقول"
هذا هو صلب هذه المناقشة. وهذه هي الوسيلة الرئيسية لتمييز عقار واحد عن آخر، من تحديد نسبي لقيمة العقار المتزايدة من تقسيم المناطق المختلفة، واستخدام الأراضي واكتشاف وقياس الاتجاهات السائدة في السوق. كل شيء تقريبا مركز حول السعر، وبشكل أكثر تحديدا التغير في الأسعار طوال الوقت، أو في اتجاه السعر.
فقط مع إقبال المستثمرمن على سوق الأسهم يتبعون سعر السوق للأسهم مستثمر والعقارات أيضا يستنتجون عددا من الأحكام المتعلقة بمواقفهم السوقية ترتكز على اتجاه السعر البالغ الأهمية. ولكن هل هذا يكفي؟
لعل التركيز على السعر وحده معيب لأنه يتجاهل بالتساوي مسألة المخاطرة الهامة. في سوق الأسهم، الأوراق المالية شديدة التقلب قد تنمو بسرعة كبيرة في القيمة ولكن تشكل خطرا مرتفعا بشكل استثنائي أيضا.
رأى المستثمرون هذه الظاهرة، في كثير من الأحيان في وقت متأخر من خلال الاستثمار في بدعة dot.com قبل بضع سنوات. الذين وضعوا الكثير من الاستثمار الرأسمالي في انرون وورلدكوم، تايكو، وغيرها من العديد من الشركات حيث ممارسات إمساكهم الدفاتر مشكوك فيها، واكتشفت حقيقة المخاطرة بعد فوات الأوان، والعديد من خسر مبالغ كبيرة من المال. التحذير لا ينطبق على العقارات؟
لن يمكن لأسعار السوق العقارية ان تكون ملاحظة من يوم ليوم أو ساعة إلى ساعة لأنها تكون في سوق الأسهم. يمكن ملاحظتهم فقط من خلال أسعار البيع المباشرة٠ والغير مباشرة من خلال اسعار طلب. على الرغم من ذلك، فإن عوامل الخطر المختلفة فريدة من نوعها لمنطقة أو موقع ينبغى ان ينظر جنبا إلى جنب مع اتجاهات الأسعار. إذا كانت هذه الاتجاهات مفاجئة ويشككون في تفسير ذلك قد تشمل مسألة المخاطر. إذا الأرض هي رخيصة بشكل استثنائي اليوم، قد لا يكون هناك سبب؟
على سبيل المثال: دراسة الإعلانات المبوبة المحلية تكشف عن قاعدة عامة، مبنى فارغ متوسط 000.75 $ ولكن بضعة إعلانات تعرض بناء بحوالي 000.20 دولار. لماذا؟ عند التحقيق، تبين ان البناء النموذجي يشمل على انضمامات الخدمات الأساسية قريبا، ولكن منخفض السعر لا يمكن ان يكون متطور الا اذا دفع المالك لتشغيل تلك المرافق. تكلفة القيام بذلك سوف تضيف 000.50 $ الى 000.60 $ على السعر المعلن. الارض المثمنة باقل ليست صفقة على الإطلاق؛ لشراء الأراضي بالسعر المعلن قد يشمل المخاطر حيث لا يمكن تشغيل مرافق قريية من المنطقة.
الثمن هو نقطة انطلاق جيدة في أي تحليل للسوق. لكن التقييم يحتوي على عناصر إضافية عديده من المخاطر والمكاسب؛ السعر الحالي لاى عقار يعكس أي مزيج من العوامل على حد سواء المفيد وغير مفيد. ومن غير المحتمل أن صفقة استثنائية يمكن ان توجد دون بعض عوامل التوازن (التعويض).
2- التدفق النقدي Cash Flow) : للعديد من المستثمرين، التدفق النقدي هو أكثر أهمية من الأرباح على الأقل في المستقبل القريب. يجوز للتحليل البسيط ان يكشف عن أنه بالرغم من اتجاهات النمو ايجابية التدفق النقدي قد ينفي الميزة نفسها. النظر في الملخص التالي: 
ارتفعت اسعار العقارات 350000 $
دفعة 70000 $ الدفعة الشهرية، 6.5%، مدفوعات الفائدة فقط 1896 $ استئجار الدخل 3700 $
ناقصا: مصروفات التشغيل 2800 $ صافي إيرادات التشغيل 900 دولار
التجفق النقدي بعد خدمة الدين وقبل الضرائب – 996 $
النمو السنوي في القيمة العقارية (تخمين) ٣%
التحليل الأساسي لهذا الوضع يكشف عن أن الاستثمار الكلي لن يكون مربحاً. وإذا قبلنا افتراض ان النمو السنوي ٣ في المئة سنويا، فإن إستثمار 000.350 $ سوف تقدر بمبلغ 500.10 دولار في السنة الأولى. لكن التدفق النقدي، لسنة كاملة نفسها يكون – 11952 $ (996 $ 12%). يجوز تقديم الحجة القائلة بأن استثمار مثل هذا يتم لأغراض ضريبية. صحيح أن العقار المدار مباشرة يقدم مزايا ضريبية فريدة من نوعها. ولكن بعد خصم ضرائب التدفق النقدى لم ينجح.
وبالرجوع إلى الأرقام نفسها، حتى لو افترضنا أن الدفع الشهري كامل يتكون من الفائدة ويتم الخصم (تجاهل حقيقة ان الاساس لن يكون قاببلا للخصم)، هل الأرقام بعد خصم الضرائب أساس الاستمرار في العمل؟ لنفترض أيضا أن الاستهلاك (نفقة غير نقدية للخصم) هو 10909 $ شهريا. ويستند هذا على عملية حسابية التي تنطوي على العقارات السكنية، والتي استهلكت على مدى 27.5 سنة، وكذلك، فإننا نفترض أن الأرض في هذا التوضيح هو قيمتها 000.50 دولار، وبالتالي
فإن المبلغ المتبقي وقدره ‌ 000.30 قابل للاستهلاك (لا يمكن أن تكون الأرض مستهلكة) . وسيوفر هذا الاستهلاك السنوي بدلا من 10909 $ (000.300 دولار 27.5%)، أو 909 $ شهريا.
الآن الأرقام الشهرية تبدو مثل هذا:
الدخل التاجير 3700 $ مصروفات التشغيل أقل: - 2800
صافي إيرادات التشغيل 900 دولار
الفائدة - 1896
الاستهلاك - ٩٠٩
الدخل الخاضع للضريبة $ -1905 وإذا افترضنا أن معدل الضريبة الفعلية الإجمالية الاتحادية وحكومة الولاية في هذه الحالة ٤٠ في المئة (على افتراض ٣٣ في المئة اتحادي + ٧ في المئة حكومة الولاية)، إلا أن خسارة الشهرية من 1905 $ تنشئ تخفيض في الضرائب علن الدخل بمبلغ 762 $ (1905 $ 40% في المئة). الآن كيف التدفق النقدي بعد خصم الضرائب يبدو؟
صافي إيرادات التشغيل 900 دولار مخصوما منها:
خدمة الدين- 1896 تخفيض الضرائب ٧٦٢ التدفقات النقدية بعد الضرائب ونفقات التشغيل- 234 $ ويمكننا أن نستنتج أن هذا الاستثمار سوف ينتج بعد خصم الضرائب السلبية للتدفق النقدي بمبلغ ٢٣٤ دولارا في الشهر، أو 2808 $ في السنة. العودة إلبى الافتراض الاصلى ان هذا العقار ينمو فى القيمة بنسبة ٣% فى السنة او 10500 $ تحليلنا للتدفق النقدى القائم على السوق يعمل به ولكن هذا التحليل متفائل للغاية. انه يفترض فى الواقع ان ٣% معدل النمو السنوى لايزال يحدث وهذا قد لا يكون دقيقاً. انه يفترض ايضا ان الايجارات سيتم جمعها كل شهر دون اى زيادة لشغل الاماكن الشاغرة.
اذا كانت تقديرات النمو صحيحة، الاثر المضاعف ٣% سنويا سيكون اكبر بكثير من الاساس 10500 $ التى استخدمناها.
ومع ذلك النقطة المستنتجة هنا هى ان استثمر يجب ان يكون قادرا علي تحمل التدفق الشهرى للاستثمار لكى يعمل.
دراسة التدفق النقدى كوسيلة من وسائل التقييم له عنصران اساسيان مميزان (محددان):
الاول: هو مسالة ما اذا كان المستثمر يستطيع تحمل التدفق النقدى السلبى حتى لو كانت الارقام واعدة.
يحتاج شخص ليكون قادر على مواصلة انفاق اكثر كل شهر عن المنتج من الايجارات. فى الواقع هذه الموارد المالية اذا لم تكن متاحه حينئذ الاستثمار المقترح يفتقر ببساطة الجدوى.
العئصر الثانى: يشتمل على افتراضات الاستثمار. اذا كان لنا ان نقبل بفرضية ان المستثمر يستطيع تحمل التدفق النقدى السلبى، هل صافيه بعد خصم ضرائب التدفق النقدى اعلى او اقل من معدل النمو المفترض للعقار؟
اذا معدل النمو لا يرقى الى مستوى التدفق النقدى السلبى بعد خصم الضرائب سوف نستنتج مرة اخرى على ان الاستثمار المقترح يفتقر الى الجدوى الاساسية. لا يمكننا ان نتوقع بمنطقيه الربح من استثمار الاموال لذلك لماذا المتابعة؟
بصفة عامة ان مفهوم شراء عقار يفقد المال عام بعد عام ولكن التخطيط لكسب المال على المدى الطويل من خلال تقدير الاسعار ليس من الحكمة.
3- القيمة النسبية للدخل التاجيرى :Relative Value of rental income) المقياس الثالث للتقييم يرتبط ارتباطا وثيقا بمممألة التدفق النقدي، ولكنه ينطوي على عنصر استثمارات إضافية الدخل التأجيرى يختلف استنادا ليس فقط على الاتجاهات السائدة في الطلب على استئجار وحدات، ولكن أيضا على أساس الموقع وحالة العقار. يجوز لمالك مبنى سكني ان يكون غير راغب في إجراء الصيانة الروتينية، وبالتالى الظروف الحالية للعقار رديئة.
ونتيجة لذلك، التحول مرتفع والشواغر تصبح مشكة مزمنة.
يحدث هذا حتى عندها يكون الطلب مرتفعا،وذلك لأن الظروف الحالية دون المستوى جعلت الموقع غير جذاب. أولئك الذين يقدرون على دفع معدلات السوق يفضلون أن يفعلوا ذلك، بدلا من العيش في شقة دون المستوى المطلوب.
مشترى لعقار من هذا القبيل يعترف بأن حالة الاستهلاك تؤثر أيضا على القيمة. دخل العقارات عادة يقيم باستخدام طريقة الدخل أساسا القيمة مشتقة من دخل العقار. ومن الواضح، ان شقة complex بأعلى من الشواغر العادية الاجتذاب اقل من معدل ايجارات السوق ستقييم باقل من السوق ايضا. المالك الحالي قد لا يفهم ان الحفاظ على مثل هذا العقاز هو في الحقيقة حكمة الاستثمار او الوفورات الاسمية المنجزة عن طريق عدم انفاق المال للحفاظ على العقار تخلق قيمة سوقية اقل بكثير. بالتالى المشتري المحتمل سوف يعترف بأن سعر شراء عقار من هذا القبيل سيكون استثمارا ذكيا. عن طريق رفع مستوى العقار المالك الجديد سوف يكون قادرا على زيادة الإيجارات إلى مستويات سعر السوق، وايضا تخفض الاماكن الشاغرة. بعد اكتمال هذا الانتقال من المرجح إجراء تقييم جديد يعكس تغييرا مربحا في القيمة السوقية.
4- الحوافز الضريبية :(Tax incentives) المستثمرون العقاريون اعترفوا تاريخيا بان مهمة التقييم على أساس الحوافز الضرييية. في الأيام التي سبقت الاصلاحات الضريبية المطبقة في عام ١٩٨٦ العقارات كانت الملاذ (الملجأ) المفضل للتهرب من الضرائب، و تمكين هؤلاء فى اعلى الفئات الضريبية للقضاء على الالتزامات او الديون المالية.
ولما كانت هذه الإصلاحات، التي تستثمر في أشكال سلبية لبرامج عقاوية (الشراكات المحدودة، على سبيل المثال) لا يمكن ان تدعي فقدان الخصومات إلا بقدر ما يقابلها مكاسب السلبي. ومع ذلك المزايا المقدمة للأفراد الذين يديرون بشكل مباشر استثمازاتهم وإيرادات الإيجار لا تتوافر لغيرهم من المستثمرين.
هؤلاء المستثمرون هم المرتبطون بفاعلية في الإدارة يمكن ان يصل الخصم إلى 000.25 دولار في خسائر سنوية على العقارات. مواجهة هذا الاختبار ليس صعبا؛ المالك يكون مرتبط باختيار المستأجرين، والقرارات لشراء أو بيع العقارات، والصيانة. وحتى لو المالك استأجر شركة إدارة، مواجهة هذا الاختبار هو مسألة البقاء على اتصال دائم ووضع إلحد الأدنى لعدد الساعات في الشهر. للتأهل الشخص ايضا يجب ان يمتلك ما لا يقل عن 10 في المئة من العقار.
وينطبق استثناء لمصلحة الضرائب على ما يطلق "Real Estate person الشخص العقارى هو كل من يولد(ينتج) أكثر من نصف الخدمات التجارية في العقارات، الذي يؤدي أكثر من ٧٥٠ ساعة في السنة في الاعمال العقارية الذي يشارك ماديا في الاعمال العقارية الاخرى غير إيرادات الإيجار، والذي يشارك أيضا ماديا فى نشاط الدخل التاجيرى.
بالنسبه للشخص العقارى يتم التعامل مع الدخل العقارى كدخل غير سلبى. بمعنى أن مستوى تخفيضات الخسارة السنوية لا يقتصر على الحد الأقصى ‌ 25000 $ سمح بغير ذلك.
حتى بالنسبة لأولئك الذين ليسوا من الأشخاص العقاريين القدرة على الشطب يصل إلى 000.25 دولار سنويا مهم. وبالنسبة للكثيرين، الاستفادة من الضرائب تشكل الفرق بين التدفقات النقدية الإيجابية والسلبية، عندما تحسب على أساس بعد خصم الضرائب. ويقتصر الخصم لذوي إجمالي الدخل المعدل اعلى من ‌ 000.100 دولار، وبمجرد أن يتم التوصل إلى المستوى المسموح به يتم تخفيض الخصم بمقدار ٥٠ سنتا مقابل كل دولار من إجمالي الدخل المعدل. على سبيل المثال، إذا كان اجمالى الدخل المعدل للفرد 110000 $، الحد الأقصى للتخفيض المسموح به 000.20 دولار (000.25 دولار- 50 في‌ المئة من 000.10 دولار).
وعلاوة على ذلك، حساب اجمالى الدخل المعدل لغرض هذا التخفيض يكون تعديل من اجمالى الدخل المعدل المذكور على عائد ضريبى مميز. ومع ذلك، بالنسبة لأولئك الذين يقل دخلهم عن 000.100 دولار، القدرة على خفض الدخل يصل إلى 000.25 دولار هو سمة هامة في مجال التقييم، المنفعة، التي تمثل تخفيض اجمالى ضرائب الخصوم، وينبغي أن ينظر إليها باعتبارها استفادة ملموسة من امتلاك إيرادات الإيجار. جعل هذا أكثر جاذبية، من الممكن أن يكون تدفق نقدي إيجابي من الاستثمارات العقارية، وفي الوقت نفسه يذكر خسائر صافية لأغراض الضريبة. وهذا ممكن لأن الستثمرين العقاريين يستطيعون اقتطاع الاستهلاك. هذه النفقة نفقة غير نقدية، محسوبة على أساس قيمة التحسينات (وهو تقريبا سعر الشراء ناقص قيمة الأرض)، والمسوح خلال فترة من السنوات (فترة الاسترداد). ومع ذلك، فإنه ميزة هامة في حساب التدفقات النقدية والأرباح من العقارات، فضلا عن ميزة في تحديد التقييم.
والنقطة الأساسية هي أنه في حين أن الاستهلاك وكثيرا ما يخلط مع العمر الاقتصادي فإنه ليس الشيء نفسه. معظم العقارات تحتفظ بقيمتها السوقية لفترة طويلة بعد استهلاك أساسها قد انخفض إلى الصفر.
ميزات الاستثمار التي تؤثر في (تمس) التقييم:
في تحديد نتيجة ذات قاعدة عريضة من التقييم للعقارات يجب النظر في ملامح الاستثمار. في أي شكل من أشكال الاستثمار، لا يعتمد عليه لتصنيف مجموعة معينة على أنها جيدة أو سيئة بدون مزيد من التحليل لهذه الميزات الهامة. هم السيولة، والفاعلية المالية، المخاطر، وتسويق.
السيولة: مقارنة بن اثنين أو أكثر من الاستثمارات تكون دقيقة ويمكن الاعتماد عليها فقط عندما تكون الصفات نسبية ايضا. بالتالى مقارنة شراء الأوراق المالية عالية السيولة لتبادل علنا، شراء عقارات غير السائلة على المدى البعيد لا يقارن حقا. وبالتالي، فإن أي حساب للعائد على الاستثمار، المخاطر، أو غيرها من السمات الهامة لا يمكن الاعتماد عليها بالمثل.
لا نستطيع الحكم على العقارات نسيا من دون ان ندرك صعوبات السيولة. الملكية المياشرة للعقارات غير سائلة تحت ثلاثة تعاريف مختلفة:
عدم وجد السوق الثاتوية: بعض أشكال العقارات غير سائلة بسبب ان الملكية لا يمكن نقلها بسهلة عند تبادل عام مفتوح. وسوق الأسهم هو سوق ذات سيولة عالمية، ولكن وحدات من الشراكات المحدودة، على سبيل المثال، يمكن في كثير من الأحيان أن تباع بسعر مخفض. السوق الثانوية تفتقر، وذلك لأن استخدام وحدات الشراكة ليست جذابة للمستثمرين الجدد، كقاعدة عامة. كما يذهب القول المأثور، "وحدات الشراكة المحدودة ليست مشتراه انها تكون مباعة."
احتمالات الطلب المنخفض في الأسواق العامة الشكل الثانى لعدم السيولة موجود حتى عندما يمتلك المستثمرون العقارات مباشرة. إذا كان السوق لينا من حيث الطلب، العقارات تكون غير السائلة مع احدى النتيجتين أولا: قد يستغرق وقتا أطول بكثير للبيع من المالك حيث يعتبره مرغوبا فيه. ثانيا: قد يكون من الضروري الحد من السعر المطلوب من أجل التنافسر مع البائعين الآخرين. أيضا يدفع الملاك ضرائب ارباح رأسماليه والضرائب على الاستهلاك المتراكم عند بيعها. انه مانع ضخم للبيع. يمكن تعويضه من خلال وسيلة او اسلوب حيث يتم تاجيل الضرائب على المكاسب الراهنة حتى بيع مقبل لبديل العقارات.
تكلفة الشراء والبيع: العقارات المملوكة مباشرة أنها مكلفة من حيث البيع والشراء. ويمكن بسهولة استيعاب تكاليف الإقفال أو حتى يتجاوز الربح الهامشي وذلك من أجل تبرير ربط رأس المال يحتاج المستثمرون الى تملك العقار فترة طويلة بما فيه الكفاية لقيمته السوقية لكى يصبح قابلا للمنافسة. البديل
الوحيد في التعامل مع هذا النوع من عدم السيولة هو إعادة التمويل لإزالة الحقوق المقدرة او الحصول على تمويل عقارى ثانى او خط ائتمان.
الفاعلية المالية: (Leverage) معظم العقارات المملوكة مباشرة يتم شراؤها بدفعة أولى، في كثير من الأحيان 20 في المئة أو أكثر بالنسبه للاستثمارات العقارية.
ويمول هذا التوازن.
في هذه الحالة، يستفيد المستثمر من الاستثمار النقدي، السيطرة على ١٠٠ في المئة بنسبه 30 في المئة فقط أقل. في حين أن الكثير يعتبر هذه ميزة مميزة، لا سيما عند ارتفاع القيم السوقية بسرعة، بل انها أيضا مخاطرة اعلى. المستثمر يعتمد على التدفق النقدي المترابط كشرط لمواكبة خدمة الدين. شهر واحد شاغر قد يكون خطير، واثنأن أو ثلاثة أشهر شاغرة فاجعة ما إذا كان المستثمر لا يمتلك أي دعم لانشائه من خلال الفترات الشاغرة الموسعة.
المخاطر: مفهوم.الخطر هو بسهولة التقليل ولا سيما من جانب مستثمرى العقارات وهناك اتجاه لاستبعاد الخطر على الحجة القائلة "انه من السهل كسب المال من العقارات"، ولكن عددا من المخاطر ينبغي أن يوضع في الاعتبار. وهذه تشمل مخاطر التدفقات النقدية البالغ الأهمية وكذلك المخاطر الاقل وضوحا: سوق بطيئة فيها القيمة السوقية لا ترتفع أو حتى تقع؛ الخسارة الفادحة الناجمة عن الكوارث التي لا تغطيها وثائق التأمين (بما في ذلك الانفجار البركاني، أو زلزال، على سبيل المثال)، تجربة وخيمة لوجود مستأجر لا يدفع الإيجار، او الذى يرفض الإخلاء، وربما يكون ايضا إحدى الذين يدمروا العقارات، بالطبع، من مخاطر السوق وحدة تخفيض الاجرة. كل هذه المخاطر يجب أن تفهم على أنها العوامل في الاستثمار العقاري، بالنسبة للكثيرين هذه المخاطر تحد من التقييم لدرجة أنه لا يستحق العناء.
شكل آخر من أشكال المخاطر ينطوي على نشر رؤوس الأموال بين الأسواق بميزات مختلفة شعبيا يسمى تنويع أو تجنب فقدان كل رأس المال استثمر في اختيار استثمار واحد، اكثر دقة الخطر هنا يكون بارز (مميز) مثل تحديد او تخصيص اصل أو وضع رأس المال بالكامل فى أسواق مختلفة. المفهوم الأفضل للتنويع هو وضع الأموال في عدة أسهم أو الاستثمار في صناديق الاستثمار المشتركة لنشر المخاطر؛ تخصيص او تحديد الاصل هو أكثر ارتباطا مع باختيار سوق متباينة، مثل الأسهم، والمدخرات، والعقارات.
لأن العقارات تتطلب مبلغا كبيرا من رأس المال الاستثماري، حتى في شكل الاستدانة دفعة أولى، فمن السهل أن ينسى أو يتجاهل أهمية تخصيص او تحديد الأصول.
تطبيق مفهوم تحديد او تخصيص الأصول في كثير من الأحيان صعب على مستثمري الموارد المالية المعتدلة بل انه صعب لتنويع رأس مال محدود ضمن فئة الأصول العقارية. الخطر لا يزال، ولكن؛ إذا كان معظم رأس مال الفرد يتم وضعه في القطاع العقاري، خطر تخصيص الأصول حقيقى جدا إذا كانت العقارات راكدة فى حين ان القيمة السوقية للأوراق المالية تصبح قوية جدا الفرص الضائعة من التخصيص والتخطيط الناقص يؤثر على اجمالى الارباح.
تسويق: (Marketability) التسويق هو آخر ميزات الاستثمار الأربعة تسويق ليس هو نفس السيولة، على الرغم من بعض نفس الميزات تنطبق.
من جانب تسويق، فإننا نعني وجود مشتري مستعد عندما يريد المالك الحالى ان بيع. بعض العقارات تفتقر للتسويق لأي عدد من الأسباب. على سبيل المثال، الشخص الذي يشتري العقارات الممولة من قبل البائع قد لا يدرك أنه لا يمكن أن تمول العقارات من خلال القنوات التقليدية في بعض المناطق المنازل باسس ليست مؤهلة للتمويل المصرفي ، إلا مع دائم أمس دائما تلبي المعايير. لذلك منزل البائع الممول قد يكون للتسويق فقط من خلال التمويل الخاص.  وغالبا ما يكون صحيحا أن ما يبدو انها صفقة جذابة البائع سيتحمل القرض هي في الواقع الوضع فيه المشتري يأخذ على عاتقه مشاكل البائع. من حيث التمويل مثل هذا العقار ليس للتسويق. ويتأثر أيضا التسويق بالتقادم، تكلفة المرافق القديمة والسباكة السيئة والأنظمة الكهربائية. فى الادراك العام الحاجة لاجراء إصلاحات التي تتجاوز الحق في العقار.
هذا شكل آخر من المشكلة، فيها العقار هو في الأساس "مقدر" أمر مثير للقلق خاصة لمشتري العقارات عديمي الخبرة، الشخص الذي يتدخل في وجهات النظر السوق العلوية أو الامتلاكية كوسيلة من وسائل بناء ثروة في مجال العقارات. مفهوم التسويق يشير الى مجموعة من المسائل التي ليست واضحة دائما، والتي تجعل من استثمار سوء اختيار.
أساليب التقييم: (Appraisal methods)
الكلمة الاخيرة بشأن التقييم هو التقييم (التثمين). انه هو التحليل والتقرير المعد بواسطة المثمن المهني. لا يجوز إجراء تقييم للمقرض كجزء من طلب القرض وفحصه من قبل محام أو الشركة الضمانة خلال اختتام عملية البيع، أو كجزء من إجراءات لإنشاء القيمة السوقية الحالية (اقفال العقارات، الوصايا، أو أثناء الطلاق على سبيل المثال).
وبينما يمكن أن يفترض عموما أن العقار لديه قيمة حقيقيه (صحيحه) واحدة والواقع يدل على أن الأمر ليس كذلك. واستنادا إلى سبب التقييم وحافز الفرد أو الشركة الدافعة لذلك هو مجموعة من تقديرات معقولة لقيمة السوق الحالية أمر ممكن على سبيل المثال المقرض الذي يؤيد منح القروض الائتمانية على أساس قوي من المقترض يحتاج في المقام الأول إلى ضمان حقوق المساهمين المذكورة وقيمة العقار هي في حدود المعقول. في عالم مثالي، إن جميع التقييمات تكون غير منحازة تماما، وبالتأكيد هذه الحقائق تؤثر على كيفية تنفيذ التقييم. ولكن بغض النظر عن الدافع من المفترض المثمن يتحقق من أن القيمة المعلنة ضمن سبب من الأسباب. لوحات ترخيص الدولة توجد أيضا لضمان أنه إذا كان المثمنون يسئ استعمال مركزهم تماما قد يكون لديهم رخص لاغية.
المثمنين الذين يعملون محليا قد يكونوا أفضل المؤهلين لتقديم الرآى الثابت لأنهم على دراية باتجاهات وقيم المنطقة. وهم يعرفون فى اى مكان يحددون الأحياء والعقارات القابلة للمقارنة، وأنهم مرتبطون بالعقارات المحلية ومهنيين الإقراض. يستخدم المثمنون واحدة من ثلاث طرق، ويعتمد الأسلوب المطبق على الغرض من التقييم وكذلك نوع من العقارات. الثلاثة أساليب هم: التكلفة، مقارنة المبيعات او السوق والدخل. العديد من تقييمات العقارات السكنية تقارن بالطريقتين الأولى ومن ثم الوصول الى تقدير معقول للقيمة الحالية القائمة على هذه المقارنة. المثمن التجاري يميل إلى الاعتماد على الأسلوب الثالث.
طريقة التكلفة: Cost meth- od) اسلوب التكلفة أو نهج لتقييم التكلفة تحسب ما يمكن أن يكلف لتكرار التحسينات الحالية في اليوم بالدولار.
هناك تمييز لابد من اتخاذه بين التكلفة والاستبدال، وخاصة البنايات الاقدم بهياكل معمارية استثنائية أو ميزات يدوية. وهن شأن استبدال هذه الصفات (الميزات) أن يكون أكثر تكلفة من مجرد استبدال بناية بنفس مربع القدم وغيرها من الميزات الجوهرية.
طريقة التكلفة يتضمن حساب تكاليف البناء، وناقص تقدير الاستهلاك وميزات الموقع الخاص، مثل المنظر، والطوبوغرافيا والكثير من الشكل، مفهوم الاستهلاك لأغراض التقييم مختلفة تماما عن الاستهلاك
على النحو المحدد لأغراض الضريبة. ضريبة على أساس الاستهلاك يتضمن شطب قيمة التحسينات خلال فترة الانتعاش.
الاستهلاك القائم على التقييم هو تقدير للفرق بين بناء جديد (التكلفة أو استبدال)، والوضع الحالي للعقار.
لذا سوف يعطى للعقار المتوقف (الواهن) مسموح (بدل) استهلاك اعلى من عقار هو أحدث وأفضل في حالة. صيغة للتوصل في القيمة باستخدام نهج التكلفة هو:
تكلفة البناء- بدل الاستهلاك + القيمة المضافة على أساس صفات موقع = القيمة المقدرة الحساب الأساسى باستخدام قيمة التكلفة يشتمل على اولا معرفة القدم المربع ومساحة المبنى أو المباني، وبعد ذلك ضرب اجمالى القدم من قبل أرقام التكاليف الواجبة التطبيق (وهذه تختلف حسب المنطقة). ومع ذلك، فإن الخطورة الأولى تتمثل في مقارنة الأرض المحلية وقيم التحسينات استنادا إلى بيانات من مصدر موثوق وحسن السمعة.
احتساب بدل الاستهلاك للتكيف مع العمر، وحالة العقار هو عملية وضع تعريف العمر الاقتصادي للعقار أو مقارنة بين التحسينات ومساهمتها في اجمالى القيمة. اسلوب العمر/ الحياة لحساب الاستهلاك يشتمل على تقسيم 100 من قبل العمر الاقتصادي للوصول إلى الاستهلاك السنوي. على سبيل المثال، إذا كان الثمن يعتقد أن العمر الاقتصادي للعقار هو 40 عاما، وحساب الاستهلاك تبدأ مع‌:   100 – 40 = 2.5% انخفاض كل سنة. ثم بعد ذلك المثمن يحسب العمر الفعال للعقار، وهو عمر العقار بناء على الوضع الحالي للتحسينات (وليس بالضرورة العمر الحقيقي). على سبيل المثال، إذا افترضنا أن المثمن يعتقد عمر العقار الفعال هو 15 سنة، ومعدل الاستهلاك السنوي سوف تضاعف من 2.5 في المئة (في المثال السابق) لمدة خمس سنوات:
2.5% × ٥ سنوات = 12.5% تقدير المثمن للتكلفة ليحل محل التحسينات المقبلة يمكن خفضها من خلال عامل الاستهلاك. على سبيل المثال، إذا كانت قيمة التكلفة الحالية للعقار تقدر بمبلغ ‌ 000.300 دولار، وسيكون الحساب:

قيمة تكلفة العقار

300000 $ ناقص الاستهلاك، 12.5% 37500000 صافي قيمة تكلفة 500.262 $  وأخيرا، يضيف المثمن قيمة لميزات الموقع المفيد من قبل المقارنة بين الموقع الخاضع إلى مواقع أخرى في المنطقة، ويضيف المثمن عاملا للتعويض عن الاختلافات. على سبيل المثال، إذا كان الموقع أكبر من مواقع كثيرة غيره، قد يضيف المثمن نسبة مئوية الى قيمة التكلفة الصافية. في استعراض المواقع الكثيرة المقارنة أن المثمن قد يحدد من المعقول إضافة ٥ في المئة لقيمة العقار عن قيمة الموقع:
صافي قيمة تكلفة 500.262 $ بالإضافة إلى: قيمة الموقع، 5% + 13125
القيمة المعدلة 625.275 $ تطبق هذه المعايير على العقار الخاضع، وثلاثة أو أكثر من العقارات قابلة للمقارنة. من المرجح ان المثمن يجرى تعديلات معينة للوصول الى القيمة السوقية العادلة، أو أن ياخذ متوسطا بين العقارات المقارنة للوصول إلى قاعدة لإجراء العمليات الحسابية في إطار النهج تكلفة.
ملاحظة تحذيرية فيما يتعلق باستخدام طريقة التكلفة:
عندما يتم تنفيذ التقييم للمطورين في مشاريع على نطاق واسع، ان اختيار التكاليف ياخذ أيضا في الاعتبار الجوانب العملية للتسويق، وليس ببساطة تكلفة الأراضي والمواد. وقد لوحظ أن هذه التكاليف هي وظيفة التصميم العام للمشروع واحتياجات ورغبات المشترين الملائمة للكثير المنتهى. في التنبؤ لتكاليف تطوير موقع ينبغي توخي الحذر لضمان أن التوقعات يعكس بشكل صحيح ليس فقط النفقات الفعلية، ولكن أيضا توقيت النفقات. غالبا ما يتم توفيره للمثمن تقدير التكلفة من قبل المطور.  تقدير التكاليف ينبغى ان يؤكد مقابل تكاليف التطوير الفعلية للتقسيمات المماثلة وربما مقابل تقديرات تكلفة خدمة. كما أن طريقة التكلفة غالبا ما تستخدم لتقييم العقارات الصناعية يمكن أن يكون لها المعدات المتخصصة وليس لديها بسهولة ملاحظة تأجير السوق. على هذا النحو، طريقة التكلفة ينطبق اكثر من طريقة (نهج) الدخل.

إرسال تعليق

0 تعليقات